Q&A |壹 关键词：大宁、前滩、溢价

█ 问： 看您直播，很多人都提到高估的板块有前滩，都是中环区域，个人认为价格应该和大宁差不多，现在溢价明显，后面前滩是不是会补跌？ 〔看房大将军〕： 大宁和前滩各维度可以比较一下。

首先城市区位，大宁定位静安区域中心，到传统市中心和CAZ都有一定距离，虽然没有副中心的名头，但从功能和位置上来看都比较接近。前滩则本身就是CAZ，往北往西一步之遥也都是CAZ，与传统市中心连绵一片，中间并没有阻断，因此区位和定位肯定是比大宁要高一级的。

商业办公角度，前滩写字楼入驻率高，总部经济比较发达，商业则从重奢到社区再到精品沿街都是完备的，唯一缺少烟火气。大宁的产业依赖市北高新和多媒体园，现阶段还没有成规模，与前滩之间存在不小差距，商业则多为社区级别，优势仅在于沿街烟火气浓厚，生活成本可以压得比较低。

教育维度，前滩冰厂田+华二九年，惠立+惠灵顿，体制内外k12通吃。大宁虽然有老闸北最优质的公办资源，但比起前滩还是差点火候，体制外更是没有涉及。

环境上前滩全新社区、大宁半老半新，都还有开发空间，但前滩南CLD的潜力显然更大，楔形绿地+滨江公园的组合绿肺，规模和形态上也胜过灵石公园。

住宅产品角度，大宁金茂府和新房中建这两个顶梁柱，以及远一点的市北三连星，不过前滩也有三湘领衔，前滩南绿城、华润、陆家嘴等一众低密度洋房别墅。刚需类产品前滩更是清一色20后，而大宁的刚需多为90、00后，这么对比之下，前滩的整体品质似乎也更胜一筹。何况前滩还有江景房可以拉高总价天花板。

总结下来，前滩几乎全方面都比大宁要强，房价自然也要比大宁高，才符合市场规律。 Q&A |贰 关键词：900万、地铁、张江

█ 问： 900万预算，120平以上的三房面积，通勤兼顾新天地和张江，不接受楼梯房和塔楼，有没有地铁500米内的小区推荐？ 〔看房大将军〕： 新天地和张江，地铁2、13、14号线沿线，都可以兼顾到通勤。

2号线比较符合需求的是广兰路站附近的几个楼盘，比如日月光、阳光花城、城市经典等。再往后唐镇站楼盘，目前二手距离地铁都超过500米，标杆绿城价格偏贵，要等新房的华发和安高入市。

13号线首选大华锦绣，海上国际、十一街区、莲公馆等小区都有这个面积段，整体品质比广兰路要高，去市中心也会更快捷。

14号线则可以选择洋泾和金杨地区，房龄品质都与广兰路接近，不过内环附近生活配套肯定更好，不少还是书包房。 Q&A |叁 关键词：天安、置换、自住

█ 问： 目前紫竹有套房子，学区已经用过，打算置换了，想问下置换天安的大户型，未来市场表现，您看好吗？ 〔看房大将军〕： 天安这个楼盘的品质在北闵行甚至整个西南中环外，都算得上数一数二。而大户型面对二手，套内格局的竞争力也非常高，如果习惯西南生活圈，自住舒适度基本拉满。

但这是自住角度的考量，如果要说市场表现，新房大户型多会抬高单价卖，会有一定溢价。而进入二手市场后，绝大部分地段，绝大部分小区，因为板块购买力存在天花板，大户型的单价都是比紧凑功能户型要低的。因此价格表现角度，个人并不看好。 Q&A |肆 关键词：400万、停车、三林

█ 问： 400w左右预算买两房，不想去外环外，想有电梯，小区能停车，通勤到世纪大道30分钟左右，有合适的区域能看吗？ 〔看房大将军〕： 小区能停车，就把老公房和老商品房给pass了，再加上中环的地段限定，基本就锁定在车位配比相对充足的那些动迁小区。

400可以优先看下6号线、9号线沿线，南部三林的金橘、金禾新苑，博学家园，北部金桥的金东名苑、金桥和苑、以及高行的浦江东旭等等。这些都是一部地铁直达。

如果可以接受换乘，则张家浜的金葵新城、杨思的三杨新村、大华的一街坊二街坊等等，也都能满足半小时通勤，这些位置或者社区会更好一些。